Сделки с недвижимостью. Часть III: Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением - это безусловно изобретение пытливого ума российских юристов. Это блистательная правовая находка, позволяющая пожилым людям, не прибегая к купле-продаже и не оглядываясь на наследников, при жизни распорядиться своим имуществом, обеспечив себе проживание в собственной квартире до самой смерти. Этот вид договора особенно хорош для тех, кого не радуют наследники по закону, кто предполагает, что завещание может быть оспорено и кому хочется оставить свое жилье конкретному человеку, точно зная, что оно попадет именно в его руки.
Договор пожизненного содержания с иждивением характерен тем, что право собственности на квартиру переходит сейчас, в момент регистрации такого договора, но бывший хозяин сохраняет право проживать в квартире и пользоваться ею до самой своей смерти.
Правовые положения о договоре пожизненного содержания с иждивением содержатся в ст. 601-605 Гражданского кодекса РФ.
Этот договор обычно используют для передачи квартир кому-то из родственников в обход законных наследников, например от бабушек к внукам, минуя детей. Иногда так передают квартиры и детям, спасая их от неподъемного налога на наследство (см. гл. 4 § 1 “Налог на наследство и дарение”). Это также форма подарка любимым друзьям-товарищам назло неблагодарным родственникам.

У этого договора есть и некоторые минусы, которые зависят от черт характера как новых хозяев, так и старых.
Новые хозяева - дети новых времен - иногда спешат получить квартиру в реальную собственность и порою искусственно и искусно и, конечно, преступно укорачивают жизнь старым хозяевам.
Или другой пример из практики.
Внучки уговорили деда (уже очень старого и потерявшего интерес к жизни после смерти своей жены) переписать на них квартиру по этому самому договору. В состав договора входит еще и иждивение, которое в каждом договоре формулируется по воле сторон. Закон от иждивения требует минимум - сумму в размере двух МРОТ в месяц, все, что сверху, - на усмотрение сторон. В договоре между дедушкой и внучками была очень благородная статья - обеспечить лечение в необходимых стационарных клиниках. Воспользовавшись этим положением, внучки запихнули деда в психиатрическое лечебное заведение, где он находится и по сей день. Сами на всякий случай (вдруг деда выпустят) поставили в квартире новую железную дверь, а остальным родственникам сказали: “Здесь мы живем, это наша квартира” и Свидетельство на свое имя показали. Договор при этом показывать не стали. Выяснил это один дальний родственник, который деда в больнице все же навещал и сумел того разговорить. Сейчас дед из психиатрической больницы пытается как-то все оспорить, только получается плохо.
Старые хозяева бывают не лучше. Договор пожизненного содержания с иждивением бывает двух форм: возмездный и безвозмездный. С безвозмездным все понятно: право собственности - новому хозяину задаром, с него - иждивение по условиям договора.
Возмездный вариант предусматривает единовременную выплату новым хозяином какой-то суммы при подписании договора, а потом иждивение на условиях договора. Возмездный вариант договора обычно используется одиноко проживающими стариками, у которых нет родственников или те им не помогают. Голодать на одну пенсию не хочется, а квартиру с собой в гроб не возьмешь. Вот они заключают возмездный вид договора. На разовую выплату чуть-чуть приводят себя в порядок, из вещей чего-нибудь покупают, зубы вставляют, а иногда еще и своим паршивым родственникам помогают, а потом доживают свой век на пенсию плюс иждивение. Причем и размер самой пенсии для стариков фактически увеличивается, потому что оплата коммунальных услуг - это обязанность собственника, а не проживающего. Так поступают порядочные старики.
Но есть и другие. Автору известно несколько таких “божьих одуванчиков”, которые, заключив возмездный договор пожизненного содержания с иждивением, получив и потратив разовую выплату, дожидались, пока новые хозяева слегка расслабятся, привыкнут, перестанут брать ежемесячные расписки о выполнении ими обязательств по иждивению, и подавали на них в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением. Мотивировали они как раз неисполнением этого самого иждивения. Неисполнение условий договора - основание для его расторжения. Суд выносил решение о расторжении договора. После таких решений бодрые “одуванчики” заключали очередной договор с очередными новыми хозяевами. Была одна старушка, которая пять раз заключала такие договоры. Ее доходы так возросли, что она позволяла себе ездить отдыхать в Европу в отели не меньше четырех звезд.
Такая форма договора появилась в 1996 г. после введения в действие части второй Гражданского кодекса РФ. Первые годы, когда еще не все знали о возможных “дырах” и последствиях, такие случаи не были редкостью. Во многих риэлтерских фирмах даже висели списки адресов и фамилий таких талантливых “одуванчиков”, чтобы заранее исключить возникновение подобных проблем.

См. пп. 1-2 ст. 602, ст. 605 ГК РФ

Если вы сами собираетесь передавать свою недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует скрупулезно прописать в договоре условия своего содержания и иждивения.
- Сколько денег вам должны передавать ежемесячно?
- Когда, как и кем эти деньги должны вам передаваться?
- В какой форме должно осуществляться иждивение? Нужна ли вам доставка продуктов и лекарств?
- Есть ли необходимость делать уборку в квартире и как часто?
Не надо стесняться и предполагать, что потом вы о чем-либо сможете договориться заново. Потом будет поздно. Не подписывайте никаких расписок, если в них написано то, что для вас не делали, и то, чего вы не получали, даже если вам приведут 164 аргумента “за” и пообещают в следующем месяце это все выполнить. Любой подписанный вами документ должен иметь под собой только реальную основу.
Если вы получаете недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением, то вам следует быть очень внимательными по соблюдению условий договора, не забывать фиксировать сделанное, принесенное, переданное. Это очень тяжело. С течением времени отношения между сторонами обычно становятся более доверительными, дружескими, брать расписки за каждое принесенное яйцо неловко. Начинаются разговоры: “Да что вы, Юрочка/Машенька, вы же мне как родные, какие расписки, да я ни в жисть…” Идиллия может и продлиться, но скорее всего как только вы расслабитесь, она тут же и закончится.
Пожилые люди обычно очень внушаемые, свободного времени у них много. По большей части это время используется на общение с себе подобными, которые нередко подзуживают потребовать больше, приводя в пример реальных и мифических знакомых, находившихся в подобной ситуации и получивших потребованное. Бывают случаи, что на психику начинают давить обойденные родственники, обещающие старику все то же самое и еще немножко сверху. Кровь не водица. На уговоры родственников попадаются чаще всего. Начинается большой скандал, заканчивающийся в суде.
Если вы не расслабились, полностью фиксировали выполнение условий по договору (расписки, платежки, чеки), имеете свидетелей-соседей, видевших вас с помойным ведром три раза в неделю в течение всего срока договора, то вашу собственность оставят за вами. Если же у вас нет никаких документов, подтверждающих вашу исполнительность и соблюдение условий договора, и все, что вы можете, это патетически восклицать: “Тетя Маруся (или Нина Сергеевна), да как же вам не совестно, ведь я…”, - то суд вы уже проиграли.
Поэтому, какой бы стороной по договору пожизненного содержания с иждивением вы ни оказались, необходимо твердо и до мелочей соблюдать условия этого договора. Такая позиция несколько усложняет чисто человеческое общение сторон, но сохраняет всем нервы.