Преимущественное право приобретения

Помимо всех вышеперечисленных проблем, с которыми может столкнуться собственник, вознамерившийся продать свою недвижимость, существует еще одна. Как вы помните, выше уже говорилось, что в результате непродуманной приватизации, действий органов опеки и попечительства, раздела имущества супругов, наследства или дарения может возникнуть совместная собственность на объект недвижимости. У вас в таком случае возникает доля в праве на данную недвижимость.
Если вы решите продать свою долю в такой собственности, то вам предстоит выполнить действия, описанные в ст. 250 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право приобретения), а именно:
Направить всем сособственникам, чье право собственности на долю в той же недвижимости законно оформлено, предложение о приобретении вашей доли по интересующей вас цене (назовем ее P). Рекомендуется направлять такое предложение в письменном виде, по почте, желательно с уведомлением о вручении. В принципе законом не предписывается какая-то специальная форма уведомления, оно может быть составлено достаточно произвольно, главное, чтобы оно:

- было адресовано конкретному сособственнику;
- четко описывался предмет уведомления - ваша доля в праве;
- цена P;
- порядок проведения самой сделки;
- адрес, по которому можно отправить ответ.
В случае более или менее нормальных отношений с сособственниками такого уведомления более чем достаточно.
После получения уведомления кто-то из ваших сособственников или все вместе должны в течение 30 дней принять решение, нужна ли им ваша доля за сумму P или нет. Если она ему/им нужна, то он/они должны выразить свою заинтересованность в письменном виде. Если он/они не собираются приобретать вашу долю, то его/их отказ также может быть выражен в письменном виде или может быть вообще никак не выражен. Отсутствие ответа на ваше предложение по истечении 30 дней приравнивается законом к отказу.
При согласии вопрос понятен, проводится сделка на предложенных вами условиях. При письменном отказе тоже все понятно. При отсутствии какого-либо отказа необходимо иметь у себя в архиве уведомление о вручении как доказательство извещения сособственников о вашем намерении. После чего проводите сделку с третьими лицами, которые готовы купить вашу долю за сумму P или сумму P + N, где N - любая сумма. Но ни при каких условиях сумма, указываемая вами в договоре купли-продажи, не должна быть меньше суммы P. Если вами будет нарушено это условие, то ваши сособственники имеют полное и законное право требовать расторжения вашего договора с третьими лицами, так как вы, продав третьему лицу дешевле, чем предложили сособственникам, нарушили их преимущественное право.

См. пп. 1-3 статьи 250 ГК РФ

Если ваш сособственник отличается “повышенной нежностью” к вам и вы можете предполагать, что в его намерения входит любым образом воспрепятствовать вам в продаже вашей доли, то автор рекомендует воспользоваться нотариальной формой проведения действий по преимущественному праву.
Вы идете к нотариусу и сообщаете ему условия продажи вашей доли. Нотариус составляет от вашего имени и по вашим условиям уведомление сособственнику плюс сопроводительное письмо уже от имени самого нотариуса, в котором дает разъяснения по поводу преимущественного права и обязанностей сособственника, а также указывает свой адрес и другие контактные реквизиты. Вы подписываете составленное нотариусом уведомление, нотариус подписывает свое разъяснение, все эти документы регистрируются в реестре у нотариуса, вы уплачиваете за это госпошлину, после чего сам нотариус отправляет все эти документы по почте с уведомлением о вручении. И теперь именно на имя нотариуса должен прийти ответ вашего сособственника с согласием или отказом. Если такой ответ приходит, то нотариус передает его вам под роспись, а вы действуете по обстановке. Если же в отведенный законом период (30 дней) на имя нотариуса ответа не приходит, то нотариус выдает вам официальный документ о том, что вы как добросовестный продавец доли совершили все требуемые законом действия для предоставления сособственнику преимущественного права. После получения этого документа вы можете продавать свою долю третьим лицам, но не забывать про условия цены P.
Для чего производится вся эта нотариальная морока? Если ваш сособственник - “очень нежно любящий вас” человек, то при неиспользовании в данном процессе нотариуса он может заявить, что вы ему в конверте отправили вместо уведомления рекламу памперсов, а уведомления он и в глаза не видел. Если не видел - значит, нарушено его преимущественное право. Нарушено право - расторгайте договор. К сожалению, это не теоретические доводы юриста, дующего на воду, а реальные случаи из жизни, происходящие чаще всего между разведенными супругами.
Разумное дополнение. Очень большое количество нотариусов в течение всей своей практики с данной формой ни разу не сталкивались, поэтому, прежде чем идти к нотариусу, позвоните ему и выясните, знает ли он, как оформлять эти документы. Автор лично был свидетелем, как вся нотариальная контора - два нотариуса, три помощника и секретарь судорожно листали инструкцию, пытаясь выяснить, как это надо делать. Впрочем, это тоже не самая большая беда: в Москве сегодня более 600 нотариусов, уж как-нибудь вы найдете того, кто все это знает и умеет.