Нотариальное оформление сделок с недвижимостью. Часть I

Нотариусы, нотариат, нотариальные действия, основные сведения о них, их правах и обязанностях, о возможности и необходимости их использования описаны в Основах законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1992 г. N 4462-1 (в редакции Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 169-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральными законами от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ, от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ, от 23 декабря 2003 г. N 186-ФЗ), Приказе Министерства юстиции РФ “Об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации” от 15 марта 2000 г. N 91. Вопросы, связанные с ценой их использования, определены в Законе РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 “О государственной пошлине” (в редакции Федеральных законов от 31 декабря 1995 г. N 226-ФЗ, от 20 августа 1996 г. N 118-ФЗ, от 19 июля 1997 г. N 105-ФЗ, от 21 июля 1998 г. N 117-ФЗ, от 13 апреля 1999 г. N 76-ФЗ, от 7 августа 2001 г. N 112-ФЗ, от 21 марта 2002 г. N 31-ФЗ, от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ, от 25 июля 2002 г. N 116-ФЗ, от 8 декабря 2003 г. N 169-ФЗ). Уточнения по конкретным случаям обязательного применения разбросаны по различным законам. Например, они есть в Гражданском кодексе РФ, в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, во многих других, которые автор будет уточнять по мере описания конкретных форм и случаев.

У большинства сограждан, к глубокому сожалению, нет нормальных сведений о нотариусах. Что такое нотариус? С чем его едят? Не кусается ли он? И зачем к нему идти?
В представлении людей, читавших много западных детективов и смотревших много западных фильмов, нотариус - это та личность, которой отдается на хранение завещание миллионера. Далее, в зависимости от сюжета, нотариус либо грудью ложится, чтобы миллионы достались длинноногой наследнице, либо вместе с разными темными личностями всячески старается длинноногую наследницу обделить. В советской литературе и кинематографии образ нотариуса никак не отражен, а в современной российской нотариус - это обычно помощник и подельник бандитов, забирающих квартиры бедных граждан за поцарапанные “мерседесы”. Остальная часть граждан, которая книжками и кино не увлекается, знает, что есть такое слово, но не более.
Такое восприятие нотариата и всех связанных с ним процедур - наследие советской власти, при которой роль нотариуса была сведена к состоянию одушевленного штампа на малозначащих документах. Самое большое действие, осуществляемое нотариусом в те годы, было оформление наследства. При этом следует помнить (а ведь уже выросло поколение, которое и не знает), что завещать средний советский человек практически ничего не мог, так как в личной собственности он обычно имел дюжину серебряных ложечек, несколько золотых безделушек, может быть, старенькую машину и как вершину благополучия - пай в кооперативе. У сельских жителей мог быть еще и дом в деревне. При этом составлять завещание или оформлять наследство было не принято. Если машины, пая или дома в составе наследственного имущества не было, то родственники растаскивали все без участия нотариуса.
Для того чтобы стать нотариусом в советское время, достаточно было иметь среднее профессиональное образование - закончить юридический техникум, где в основном преподавались азы делопроизводства. На юристов с высшим образованием, пошедших в нотариат, смотрели как на прокаженных или откровенно слабых на голову. Нотариальные конторы были такими же государственными учреждениями, как все остальные. Нотариусы получали фиксированную заработную плату и были просто государственными чиновниками. В одной государственной нотариальной конторе могло быть и десять, и двадцать, и больше нотариусов, как, например, было в Государственной нотариальной конторе N 1 в Москве.
Настало время перемен, и выяснилось, что нотариусы очень полезны и необходимы. Нотариусов было мало, к ним записывались на прием за много дней. Иметь в знакомых нотариуса считалось удачей. Начало меняться и законодательство. Постепенно были достигнуты следующие изменения:
- ликвидировался нотариат как государственная структура;
- нотариусы стали частными, лицензированными специалистами, только с высшим образованием.
Правда, чтобы не обижать “советских” нотариусов со средним образованием, им было позволено продолжить свою нотариальную практику. Поэтому до сих пор на нотариальном рынке бродят динозавры с юридическим образованием на уровне техникума, но они, как и полагается динозаврам, обречены на вымирание.
Лицензированием нотариусов занимается Министерство юстиции. Оно проводит экзамены кандидатов на должность, определяет компетентность, выдает или не выдает лицензию на право заниматься нотариальной деятельностью. Тот же самый Минюст определяет нотариальную квоту, что означает количество нотариусов, могущих действовать одновременно на одной территории.

§ 1. Нотариусы Москвы

На территории Москвы на сегодняшний день одновременно может практиковать не более 650 нотариусов. Если кто-то из действующих нотариусов уходит от дел, прекращает практику или умирает, то в теории на его место Минюст должен устроить конкурс, выбрав лучшего из кандидатов. Но это в теории… Деятельность умного и грамотного нотариуса высокодоходна, поэтому и платят за место нотариуса не один десяток тысяч долларов и поэтому на практике это положение обходится по двум направлениям.
С одной стороны, сами нотариусы, уходя, продают свое место преемнику за большие деньги или оставляют его по наследству, назначая за год-два до ухода своего и.о. - исполняющего обязанности, - который сдает экзамены в Минюсте при старом нотариусе, а потом на законных основаниях замещает нотариуса.
С другой стороны, иногда высвобождаются нотариальные вакансии (умер, не оставив и.о., попался на чем-нибудь противозаконном и лишен лицензии), которые чиновники Минюста успешно распределяют между кандидатами, совершившими наибольшее “внебюджетное финансирование” заинтересованных лиц.

§ 2. Нотариусы Подмосковья

В Подмосковье еще веселее. Нотариусы здесь по большей части советские - кондовые - и в основном все со средним юридическим образованием. Никаким законом их не возьмешь: “Я так всегда делала, делаю и делать буду. А не нравится - вали отсюда”. И свалил бы, если бы было куда, но альтернативы нет.
Возможности для открытия нотариальных вакансий есть, т.е. существующее количество нотариусов на душу населения меньше, чем необходимо. Но чтобы открыть новый нотариальный округ, нужно, чтобы местная власть (районная, городская или поселковая) ходатайствовала перед областным подразделением Минюста об открытии такой вакансии. Не ходатайствует, оберегая монополизм существующих и действующих нотариусов, которые давно занимают эти должности и с властями “вась-вась”.
Областных нотариусов катастрофически не хватает. Местные власти мотивируют это тем, что на душу проживающего населения их достаточно, забывая, что в Подмосковье проводится огромное количество сделок гражданами, постоянно проживающими в Москве или других краях. Очереди к областным нотариусам, особенно в весенне-летний период, когда валом идут сделки с дачами, коттеджами, участками, достигают титанических размеров. Большая часть этих сделок приходится не на местное население, а на москвичей и жителей других регионов, которые по закону обязаны совершать их по месту нахождения недвижимости, т.е. у подмосковного нотариуса.
Пример. В поселке городского типа Тучково Рузского района (70 км по Белорусскому направлению железной дороги, Минскому или Можайскому шоссе) почти 100 000 жителей, в прилегающих деревнях и поселках, которые административно приписаны к Тучкову, еще около 50 000, и всю эту огромную армию обслуживает всего один нотариус.
А места вокруг дачные-коттеджные: здесь Москва-река ближе всего подходит и железной дороге и к крупным шоссе, добираться очень удобно. Застройка ведется полным ходом, новые поселки растут, как грибы после дождя. Все окрестные совхозы-колхозы (бывшие, разумеется) правдами-неправдами распродают свою землю под застройку. Объекты множатся, сделки оформляются, а нотариус как был один с советских времен, так один и по сей день. И хорошо ему (т.е. ей). А уж местная власть никого больше и близко не подпустит. В году эдак 99-м пытался один открыть еще одну нотариальную контору, так еле ноги унес. Было ему келейно сказано: “И чтоб духу твоего здесь не было… Сесть захотел? Сядешь!” Так и правит бал в Тучкове и его окрестностях эдакая “королева бензоколонки”, только нотариальной.
Интересно иногда в июньский жаркий полдень посмотреть, возвращаясь с речки, на кавалькаду дорогих и очень дорогих автомобилей, стоящих в очереди у нотариуса, а рядом, на ступеньках нотариального крыльца, - на толпу необавтомобиленных граждан. Крик, споры, ругань: “Вас здесь не стояло! Я с 6 часов утра занимал! А я с Марьей Андреевной еще неделю назад на это время договорился!”
Посмотришь на это и подумаешь: “Что дороже, нервы и здоровье или юридическая чистота сделки?”, - и пойдешь, так этот вопрос для себя до конца и не решив.