Загородная недвижимость Воронежа: Тенденции. Перспективы. Особенности

Рынок загородной недвижимости наиболее не развитый сегмент рынка недвижимости Воронежа. И, потому, вызывает наибольшее число вопросов у всех его участников. Поэтому, исходя из своего опыта и избегая витиеватых фраз, общих графиков и множества, неясных большинству, цифр, мы ответили на наиболее часто встречающиеся (хотя не всегда однозначные) и волнующие многих вопросы.

1. Как сделать непростой выбор: купить готовый дом или построить его самому?

Большая часть населения предпочла бы купить готовый дом, и это правильно. Не отвлекаться от своей основной работы и не тратить несколько лет по ночам на изучение технологии строительства, разработки своего проекта, проведения некого маркетинга и т.д. Не разрываться между зарабатыванием денег на строительство и необходимостью постоянно контролировать процесс.

Но, предложение готовых домов очень ограничено и очень редко соответствует желаемому по качеству или функциональности. Поэтому потребитель вынужден либо мирится с существующим положением вещей либо ждать лучших времён, причем может быть довольно долго.

Ещё бытует мнение, что строить самому дешевле, чем купить готовый дом. Это верно только для безработных. Возможно, вы потратите меньше денег, но много времени, а ваше время тоже стоит денег. Его почему-то обычно не учитывают. Сколько вы могли бы заработать за это время, в той области, в которой вы являетесь профессионалом?

Построить дом мечты самому - непростая задача. Тут необходимо разобраться во всех тонкостях строительного процесса. И, скорее всего, к моменту окончания строительства построенный дом уже не будет полностью соответствовать желаемому. Как правило, люди имеют в своем воображении некую картинку идеального дома, далёкую от реально необходимого, и зажатую стереотипами нашего квартирного бытия. И начав жить в доме, удивительным образом находят огромное количество мелочей и не только, которые надо было бы сделать по-другому.

Совет наверно такой: не важно строить или купить готовый, но обратитесь к специалистам по проработке всех тех предварительных мероприятий, которые должны предшествовать как покупке, так и новому строительству. При покупке все равно желательно посоветоваться по перспективам развития района, подробно изучить окружение, привлечь эксперта для оценки состояния здания и соблюдения технологии строительства, чтобы потом у вас случайно не промерз водопровод зимой или не обвалилась крыша. Я думаю, что найти себе консультанта, взгляды которого соответствуют Вашим, или который сможет Вас убедить в своих, гораздо легче и эффективнее, чем отследить весь процесс самому.

Кстати, если хорошо разобраться, то на самом деле оказывается, что вариантов размещения на участке или планировки по функциональности помещений совсем не много. Если к проекту Вашего идеального дома подойти с точки зрения комфортности и функциональности, учитывая строительные нормы и правила (обобщенный опыт многих поколений), то вариантов окажется совсем не много, а точнее даже один-два с вариациями по числу членов семьи.

2. Покупка земли с подрядом стала довольно распространенной практикой. В чем преимущества такой покупки?

Покупка земли с подрядом стала распространенной практикой, потому что других вариантов сегодня в Воронеже фактически нет. Готовые дома, предлагаемые к продаже, как правило, старой, стихийной постройки, низкого качества и по морально устаревшим проектам или вообще без проекта (например, один туалет на первом этаже и узкая металлическая лестница наверх к спальням). Это не дом - это дача. Да ещё часто в 1,5 кирпича.

Готовых домов новой постройки - мало, нет выбора. И их проекты также не отличаются высоким качеством. К тому же многие строители все ещё продолжают строить по старинке: побольше квадратов, и не важно, что в 4 уровнях по 6?10м.

В результате основными преимуществами покупки земли с подрядом сегодня являются возможности выбрать то, что хочется, и, хоть не жёсткого, но контроля над качеством строительства.

3. Насколько популярен этот способ инвестирования сегодня?

Значительно меньше, чем покупка квартир. Причина простейшая: чтобы контролировать процесс инвестирования в загородную недвижимость надо обладать довольно широким кругом специальных знаний. Квартира от ДСК - изделие типовое, с устоявшимся уровнем качества и сложившимся уровнем цен. Разброс цен на загородные дома гораздо больше и много сильнее зависит от местоположения, качества проектирования и строительства.

Покупка же просто земли без планов на её освоение, с целью заработать на росте цен, дело довольно не благодарное и длительное. Земля сильно дорожает в процессе её разработки: подведения коммуникаций, застройки всего квартала и, как следствия, появления инфраструктуры. Пока в массиве участков под ИЖС не будет построено более половины домов, роста цен и покупателя на свой участок можно ждать и 10 и 15 лет (таких примеров много вокруг Воронежа). Тем, кто хочет строиться сейчас, такие массивы не интересны, т.к. коммуникаций там не скоро дождёшься. Крупным девелоперам также не интересно, т.к. прежде чем строится, надо потратить 2-3 года на сбор этих участков, всё это время вкладывая без гарантий успешного завершения.

4. Зависит ли ситуация на загородном рынке от ситуации на рынке квартир?

Мне кажется, что вопрос не совсем корректен. Конечно, зависит. Фактически это два варианта решения единой для потребителя проблемы - жилья. Не найдя возможности приобрести хороший дом, потребитель покупает квартиру. Кроме того, сегодня рынок квартир в Воронеже является наиболее сформировавшимся и прозрачным сегментом рынка недвижимости, только в этом сегменте накоплена значительная, достоверная и достаточная для глубокого анализа статистика реальных сделок. Рынок квартир является определённым ориентиром, и, до сих пор, многими воронежскими операторами закономерности рынка квартир переносятся на все прочие сегменты рынка недвижимости.

Хотя существуют и значительные отличия между рынком квартир и частных домов, которые обусловлены, в первую очередь, соотношением спроса и предложения в данных сегментах. В противовес многоэтажному жилью, загородная недвижимость является самым не развитым сегментом рынка Воронежа. Несмотря на колоссальный спрос (3/4 платежеспособного населения хотели бы жить в отдельном коттедже, а это около 50 тысяч домохозяйств - потенциальных покупателей жилья бизнес и премиум классов), качественное предложение на сегодняшний день на рынке фактически отсутствует. Из более дюжины заявленных проектов абсолютное большинство ещё очень далеко от завершения. Причем, спрос на хорошее загородное жильё весьма постоянен и неэластичен, в результате цены на загородные дома демонстрируют более высокую (до 40%) и стабильную динамику роста.

5. Есть ли сезонность на загородном рынке?

По-моему, безусловно. Новый год никто не отменял. Наоборот, месяц готовились - две недели гуляли (все бока отлежали, здоровье подорвали…) - потом ещё месяц в себя приходили…

А если серьёзно, то сезонности потребительского спроса нет - жилье не на сезон покупают. Точнее сезонность спроса на квартиры обусловлена сезонностью потребительских расходов - отпуска, школьные каникулы.

Сезонность рынка индивидуальных домов выше из-за отсутствия предложения готовых домов. Покупатель земельного участка с подрядом уже не может пренебрегать сезонностью строительства. Даже если не учитывать, что зимой «просто руки мерзнут», проведение многих видов строительных работ в мороз иначе как вредительством не назовёшь, например, бетонные работы при минусовой температуре… (встречается такое). Затраты выше - качество ниже.

6. Когда лучше покупать загородную недвижимость?

По-моему, дома «под ключ» или с высокой степенью готовности лучше покупать в мае, когда дом уже простоял хотя бы один зимний сезон, осел и выявились недостатки. К тому же строители остро нуждаются в деньгах на стройматериалы к новому сезону и могут пойти на скидки.

На стадии проектирования или закладки фундамента лучше покупать во второй половине лета, когда пик сезонного спроса на земельные, кирпичные и бетонные работы уже прошел и легче договариваться с подрядчиками.

7. Что мешает развитию загородной недвижимости?

Процесс идет так медленно из-за отсутствия достаточного предложения хороших готовых домов.

Отсутствие денег у строителей - одна из причин, почему предлагается мало новых готовых домов. И это нормальная ситуация. Строительным компаниям, чтобы строить, нужны деньги либо конечных потребителей, либо сторонних инвесторов. Но в последнем случае вполне резонно, что большую часть прибыли от продажи дома получит инвестор, ограничив прибыль строительной компании средней нормой доходности 30%. И это является камнем преткновения - надо перестать считать чужие деньги и адекватно оценивать собственные заслуги.

Привлечь деньги конечных потребителей часто мешает «профессиональный» снобизм в отношении к потребителям: берите что дают, мы лучше знаем, что вам надо и как надо строить. Строительство и продажа готового дома довольно рискованное мероприятие, требующее серьёзной маркетинговой и проектной проработки, которые то же стоят денег. А, к сожалению, очень часто именно на них экономят.

Как правило, строители переносят отработанные в других регионах (в основном в Москве) проектные решения на Воронежский рынок, не утруждая себя какой-либо адаптацией. И в результате испытывают огромное удивление, когда типовые проекты Москвы не получают должного признания в Воронеже. Очень часто от Воронежских строителей можно услышать: «Я знаю, что надо строить!». «…Откуда? Вы провели какое-то маркетинговое исследование?… Нет, мне в Москве на конференции рассказали…». Остается только воздержаться от комментариев…

8. Есть ли перспектива развития у таунхаусов?

Промежуточным вариантом между квартирой и индивидуальным домом является «таунхаус», активно продвигаемый строителями как «очень выгодный вариант». Безусловно, на той же земле можно возвести гораздо больше квадратных метров, больше строительного объема, работы и, соответственно, получить больше денег. Но!.. В оригинале, таунхаус - это городское жилье, которое на просторах России выглядит более чем убого. Около 10% потребителей склоняются к таунхаусам как виду загородного жилья, лишь в расчете на значительно меньшую стоимость их по сравнению с отдельным коттеджем, что на практике не соответствует действительности. Виной тому сильно преувеличенный вклад стоимости земельного участка в общую стоимость загородного жилья. На самом деле стоимость земли на воронежском рынке пока не превышает 10% от цены продажи коттеджа с участком. А при рассмотрении структуры затрат проекта строительства коттеджного поселка (что равносильно покупке участка на ранних стадиях строительства), стоимость земли и вовсе не превышает 5% от бюджета проекта.

9. В чем привлекательность загородного жилья для потребителей?

Загородное жильё - это совершенно другой уровень комфорта, недостижимый в многоэтажных домах. На самом деле практически всё население нашего города хотело бы жить в индивидуальном доме. Просто примерно четверть ещё не думала об этом - некогда, да и зачем травить душу. И ещё около 45% пугают «необустроенность», самостоятельность жизни в индивидуальном жилом доме: отсутствие условно бесплатных коммунальных служб и отдалённость инфраструктуры. Но, эта часть потребителей с удовольствием сменила бы свою квартирку на домик в организованном коттеджном поселке, которых пока в Воронеже к сожалению нет.

Нередко, выбор между квартирой и отдельным домом потребители делают исходя из своих финансовых возможностей. Квартира вполне резонно считается существенно дешевле коттеджа, хотя бы потому, что нормальная типовая квартира 50 кв.м., тогда как нормальный дом никак не менее 100 кв.м.

И всё же, несмотря на более высокую стоимость, отдельный коттедж значительно интересней всем слоям населения. Объяснение этому кроется не только в престижности или модности владения загородным домом, а, прежде всего, в нашем региональном менталитете, наших исторически сложившихся привычках и физиологической комфортности проживания в нашей полосе.

10. Какие особенности у загородной недвижимости Воронежской области?

Воронеж располагается на границе между лесом и степью, значительно южнее Москвы. У нас зимой ещё холодно (по сравнению с Сочи), а летом уже весьма жарко (по сравнению с Москвой). Причём, если холодные зимы требуют лишь серьёзно отнестись к утеплению и капитальности строений (подобно московской области и севернее), то продолжительное и жаркое лето приводит к значительно большему количеству не очевидных особенностей.

Например, по московским меркам элитный коттедж обязательно должен располагаться в лесу 1 категории (сосновый бор) и стоять на берегу реки (которых, кстати, в Московской области значительно больше). А в Воронеже (где большинство лесов - пойменные) жить в лесу непосредственно у воды просто не комфортно: высокая влажность, утренние и вечерние туманы, худшая инсоляция и даже днем огромное количество комаров и прочего гнуса - совершенно не здоровая обстановка для постоянного проживания.

В московских проектах почти не встречается подвалов. Не верьте, что подвалы никому не нужны. Просто на подмосковных болотах подвалы затапливаются, вот подвалы и не строят. Кстати фруктовые деревья тоже не растут, когда близко грунтовые воды.

Степь - более здоровая климатическая зона, чем влажный лес. На широте Москвы излучение солнца с длиной волны 300 нм (так называемое УФ-В), необходимое для выработки в коже витамина Д, практически полностью поглощается атмосферой (а особенно её загрязнениями). В Воронеже летом соотношение УФ-В к УФ-А в солнечном излучении уже около 1%, как в мягком солярии. Солнце и свежий воздух целительны и для детей, и для лиц пожилого возраста, именно по этому наша полоса так популярна у северян.

В нашей полосе лучше всего жить в саду (яблочном или вишнёвом это уже на вкус и цвет), но на небольшом удалении от леса и естественных водоемов. Легкий степной ветерок не позволит появиться на вашей территории кровососущим насекомым, а от палящего полуденного солнца укроет выращенный сад. Прогуляться 15-20 минут до реки - одно удовольствие. Для детей же можно устроить плескательницы и фонтанчики, в которых они могут плескаться хоть целый день без пристального внимания взрослых и опасности заболеть (можно набрать тёплой воды!).

Играет роль и наш региональный менталитет: по своему жизненному укладу мы ближе к южным, степным народам. В нашей полосе ясным летним днём очень жарко, и самое прекрасное время - после захода солнца. Когда жара спадет, начинается самая жизнь. А чего стоит возможность безмятежно провести летний вечер в саду на посиделках, до глубокой ночи на вольном воздухе под шорохом августовского звездопада?

Тем, кто не живёт в Воронеже этого не понять…

И именно поэтому при любых масштабах строительства, не важно один дом вы строите или целый посёлок, нельзя пренебрегать предварительной, тщательной проработкой проекта, не учитывать региональные природно-климатические условия и психологический уклад потребителей.

11. Каковы пути развития загородной недвижимости?

Реальный путь один - организованные коттеджные поселки. Что это дает? Организованное обеспечение прокладки коммуникаций, дорог. Серьезная маркетинговая и проектная проработка строительства. Возможность поточного строительства домов «под ключ» и контролируемого качества. В итоге расширение предложения хороших готовых домов. Добавьте возможность за приемлемую плату содержать необходимую инфраструктуру: магазин, детсад, общественный транспорт и т.д.

Нерешенность именно этих проблем сегодня удерживает большинство покупателей жилья от выбора в пользу загородных домов.

12. Какие классы загородной недвижимости будут востребованы?

Тут необходимо остановится на применимости столичных классификаций для Воронежа. Так как наличие единой классификации, принятой большинством ведущих компаний является обязательным условием для формирования цивилизованного рынка, в том числе в сегменте загородной недвижимости.

Сегодня же даже на столичном рынке царит полный хаос, и до сих пор не существует единой, общепринятой классификации объектов недвижимости. Что связано в первую очередь с многогранностью той галактики, которая называется недвижимость, индивидуальностью и исключительностью каждого отдельного объекта. Профессионалы рынка никак не могут определиться, какие факторы считать наиболее значимыми и как оценить их влияние. Каждая консалтинговая компания создает свою собственную балльную систему, и собственную классификацию, которые хотя и довольно близки (все исходят из принятых мировых стандартов), но оставляют довольно широкое поле для вольной трактовки и декларирования (особенно в рекламных целях) класса собственных объектов.

В результате многие аналитики настойчиво советуют покупателям сразу интересоваться: «По каким критериям определённый объект отнесен к заявляемому классу?».

Для Воронежа ситуация усугубляется ещё и тем, что различные специалисты по-разному трактуют столичные критерии оценки и их применимость для нашего региона. Например, в Московском регионе одним из основных критериев оценки класса коттеджных поселков является удаленность от МКАД. Перенося московские стандарты на воронежские просторы, одни продавцы декларируют класс поселка по удаленности от центра города, другие от его границы (очевидно, что в масштабах Воронежа это существенная разница). Аналогично, требование наличия леса 1 категории (сосны) и наличие естественного водоема для отнесения посёлка к классу Luxe отражает особенности московского рынка. Как, например, быть в Киеве, Краснодаре или Ташкенте, где сосна просто не растет, а рек много меньше? Вряд ли справедливо утверждать, что под Киевом или Ташкентом нет элитного жилья. Оно есть, только его экология соответствует климатической зоне этих городов.

Поэтому для активного развития рынка недвижимости представляется просто необходимым принятие единой для региона классификации объектов, особенно в сегменте загородного жилья, которое в наибольшей степени зависит от субъективных факторов. Данная классификация, с одной стороны, должна соответствовать мировым стандартам и основываться на тех же базовых принципах: комфортности и функциональности. С другой стороны, должна учитывать региональные особенности и перекрывать все возможные варианты, всю многогранность загородной жизни. Один из вариантов такой «адаптированной» классификации предложен специалистами нашей компании (ООО «Независимая коллегия экспертов»). Мы попытались наиболее системно рассмотреть столичные классификации с «Воронежских» позиций. Результат, по-нашему мнению, может успешно применяться на практике в нашей природно-климатической зоне.